21世紀(jì)是人口迅速向老齡化邁進(jìn)的時(shí)代。老齡化社會(huì)的來(lái)襲對(duì)社會(huì)、經(jīng)濟(jì)等各方面的正向發(fā)展帶來(lái)了極大的沖擊。而在廣泛的養(yǎng)老需求面前，是尚未完善的養(yǎng)老體系以及等待整合的養(yǎng)老資源。此時(shí)，養(yǎng)老服務(wù)受到政策和資本雙重的關(guān)注，在機(jī)遇與挑戰(zhàn)并存的市場(chǎng)之中，企業(yè)應(yīng)該如何抓住長(zhǎng)壽紅利，站在下一個(gè)十萬(wàn)億級(jí)的風(fēng)口之上。

我國(guó)人口老齡化程度日益加劇

根據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，2018年年末中國(guó)大陸總?cè)丝?/span>139538萬(wàn)人，比上年末增加530萬(wàn)人。全國(guó)60歲及以上人口已超過(guò)2.49億，占人口比例的17.9%；65歲及以上老年人口達(dá)到1.6億，占11.9%。根據(jù)聯(lián)合國(guó)的定義，60歲及以上人口占總?cè)丝诒瘸^(guò)10%，65歲以上人口占總?cè)丝诒瘸^(guò)7%的即為老齡社會(huì)。中國(guó)人口的老齡化程度正在加速深化。據(jù)老齡辦預(yù)計(jì)，到2025年，我國(guó)60歲及以上老年人口數(shù)將達(dá)到3億，占總?cè)丝诘奈宸种唬坏?/span>2033年將突破4億，占總?cè)丝诘乃姆种蛔笥遥欢?/span>2050年前后將達(dá)到4.87億，約占總?cè)丝诘娜种唬夏耆丝跀?shù)量和占總?cè)丝诒壤p雙達(dá)到峰值，屆時(shí)中國(guó)將進(jìn)入超級(jí)老齡化社會(huì)。

根據(jù)公開資料，至2017年底60歲及以上戶籍人口老齡化統(tǒng)計(jì)排名顯示，北京已經(jīng)成為戶籍人口“最老的城市”，平均每天凈增500余名60歲及以上老年人，老齡化率高達(dá)24.5%，天津、遼寧以22.43%和22.65%緊隨其后，進(jìn)入前三。全國(guó)已經(jīng)有多達(dá)8個(gè)省份直轄市老齡化率在20%以上，儼然進(jìn)入深度老齡化社會(huì)。

供需矛盾日益突出，機(jī)構(gòu)養(yǎng)老成為發(fā)展重點(diǎn)

中國(guó)在1999年邁入人口老齡化社會(huì)，至2017年止，老年人口數(shù)凈增高達(dá)1.8億。目前我國(guó)的養(yǎng)老服務(wù)中機(jī)構(gòu)養(yǎng)老僅占1%，而根據(jù)養(yǎng)老服務(wù)業(yè)發(fā)展規(guī)劃，2020年養(yǎng)老機(jī)構(gòu)占比要達(dá)到3%。我國(guó)的養(yǎng)老機(jī)構(gòu)仍是以社會(huì)福利型的公辦養(yǎng)老機(jī)構(gòu)為主，其他類型的養(yǎng)老機(jī)構(gòu)發(fā)展尚未跟上，無(wú)法有效地填補(bǔ)在供給端公辦養(yǎng)老機(jī)構(gòu)留下的巨大缺口。

根據(jù)統(tǒng)計(jì)公報(bào)，當(dāng)前全國(guó)各類養(yǎng)老服務(wù)機(jī)構(gòu)和設(shè)施 15.5萬(wàn)個(gè)，同比上年增長(zhǎng)10.6%；其中注冊(cè)登記的養(yǎng)老服務(wù)機(jī)構(gòu) 2.9 萬(wàn)個(gè)，各類養(yǎng)老床位合計(jì) 744.8 萬(wàn)張，同比上年增長(zhǎng) 2%(每千名老年人擁有養(yǎng)老床位 30.9 張)。公開資料顯示，北京一些養(yǎng)老機(jī)構(gòu)僅能提供千張左右的床位，而排隊(duì)登記的老人一度超過(guò)了10000人，是可供應(yīng)床位數(shù)量的10倍，供需矛盾十分突出。機(jī)構(gòu)養(yǎng)老儼然成為近期我國(guó)養(yǎng)老發(fā)展的重點(diǎn)。從未來(lái)產(chǎn)業(yè)規(guī)模的角度看，預(yù)計(jì)到2023年，中國(guó)養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)市場(chǎng)可達(dá)到13萬(wàn)億元，養(yǎng)老市場(chǎng)發(fā)展?jié)摿薮蟆?/span>

多項(xiàng)政策助推養(yǎng)老機(jī)構(gòu)發(fā)展，市場(chǎng)向各類資本全面開放

隨著我國(guó)人口老齡化進(jìn)程的加速，2014到2017年間國(guó)家及地方頻繁出臺(tái)了一系列政策，積極支持老齡事業(yè)的發(fā)展和養(yǎng)老體系構(gòu)建。其中，機(jī)構(gòu)養(yǎng)老得到了重點(diǎn)關(guān)注。

2014年商務(wù)部發(fā)布公告鼓勵(lì)外國(guó)投資者在華設(shè)立營(yíng)利性養(yǎng)老機(jī)構(gòu)從事養(yǎng)老服務(wù)，2016年《關(guān)于做好醫(yī)養(yǎng)結(jié)合服務(wù)機(jī)構(gòu)許可工作的通知》明確提出支持醫(yī)療機(jī)構(gòu)設(shè)立養(yǎng)老機(jī)構(gòu)；支持養(yǎng)老機(jī)構(gòu)設(shè)立醫(yī)療機(jī)構(gòu)。2017年《服務(wù)業(yè)創(chuàng)新發(fā)展大綱(2017—2025)》則提出全面放開養(yǎng)老服務(wù)市場(chǎng)，支持社會(huì)力量舉辦養(yǎng)老服務(wù)機(jī)構(gòu)，鼓勵(lì)發(fā)展智慧養(yǎng)老。

在多項(xiàng)政策利好社會(huì)資本投資養(yǎng)老服務(wù)機(jī)構(gòu)的情況之下，各類市場(chǎng)化主體紛紛進(jìn)入，高端養(yǎng)老機(jī)構(gòu)成為當(dāng)前投資熱點(diǎn)。如恒大、萬(wàn)科等房產(chǎn)企業(yè)，泰康、合眾等保險(xiǎn)機(jī)構(gòu)以及投資機(jī)構(gòu)，大動(dòng)作進(jìn)入養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)，布局北京、上海、成都、青島等一線、二線城市。民營(yíng)機(jī)構(gòu)養(yǎng)老服務(wù)迎來(lái)快速增長(zhǎng)。

養(yǎng)老服務(wù)主體以社會(huì)福利型與市場(chǎng)盈利型為主

從投資主體來(lái)看，養(yǎng)老機(jī)構(gòu)投資興辦主體多元化，目前養(yǎng)老服務(wù)市場(chǎng)上的主體一般可以分為：社會(huì)福利型與市場(chǎng)營(yíng)利型兩類。社會(huì)福利型的養(yǎng)老機(jī)構(gòu)由政府主導(dǎo)開發(fā)，享受國(guó)家補(bǔ)貼，能夠滿足服務(wù)對(duì)象基本的養(yǎng)老需求。而市場(chǎng)盈利型機(jī)構(gòu)則完全是民營(yíng)化、市場(chǎng)化的運(yùn)作，全方位滿足不同層次的需求。由于政策的開放和支持以及社會(huì)化進(jìn)程不斷加快，近年來(lái)社會(huì)力量舉辦的市場(chǎng)盈利型養(yǎng)老服務(wù)機(jī)構(gòu)正在增加并逐步發(fā)揮主體作用。

以參與機(jī)構(gòu)的主營(yíng)業(yè)務(wù)劃分市場(chǎng)盈利型養(yǎng)老，目前的高端養(yǎng)老服務(wù)主體包括以房地產(chǎn)開發(fā)、經(jīng)營(yíng)、管理和服務(wù)活動(dòng)為主營(yíng)業(yè)務(wù)的房地產(chǎn)企業(yè)；提供養(yǎng)老保險(xiǎn)類金融業(yè)務(wù)的專業(yè)保險(xiǎn)機(jī)構(gòu)及其他投資機(jī)構(gòu)；從事老齡日常照護(hù)、醫(yī)療服務(wù)、臨終關(guān)懷等的老齡服務(wù)運(yùn)營(yíng)商以及以資本為導(dǎo)向的其他投資機(jī)構(gòu)。

在市場(chǎng)需求與政策支持的雙重驅(qū)動(dòng)下，養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)作為潛力巨大的朝陽(yáng)產(chǎn)業(yè)，吸引了大量重量級(jí)玩家入場(chǎng)。目光主要集中在中高端養(yǎng)老護(hù)理機(jī)構(gòu)這塊養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的最上層蛋糕。

房地產(chǎn)：積極尋求新的利益增長(zhǎng)點(diǎn)，房地產(chǎn)企業(yè)紛紛跨界養(yǎng)老行業(yè)， 定位尚不清晰

隨著地產(chǎn)行業(yè)政策的收緊，傳統(tǒng)單一的住宅銷售方式已然無(wú)法像以往一樣成為房地產(chǎn)利潤(rùn)的助推器。房企積極尋求新的業(yè)務(wù)發(fā)展機(jī)會(huì)，希望幫助企業(yè)完成業(yè)務(wù)轉(zhuǎn)型升級(jí)。目前我國(guó)的養(yǎng)老地產(chǎn)是尚處于發(fā)展初級(jí)階段的藍(lán)海市場(chǎng)，回報(bào)率高于傳統(tǒng)地產(chǎn)，且受政策調(diào)控影響小。于是“養(yǎng)老+地產(chǎn)”的模式受到了市場(chǎng)的熱烈追捧。

一般房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)入養(yǎng)老市場(chǎng)時(shí)主要側(cè)重于提供載體，通過(guò)自建或者改造原有建筑。由于多數(shù)地產(chǎn)商偏好開發(fā)養(yǎng)老住宅型項(xiàng)目，且呈現(xiàn)出“重地產(chǎn)輕服務(wù)”的特征，導(dǎo)致了發(fā)展定位不清晰、盈利模式不可持續(xù)等問(wèn)題。因此大部分房企仍處于摸索試水的階段。萬(wàn)科作為最早進(jìn)入到養(yǎng)老地產(chǎn)市場(chǎng)的房地產(chǎn)企業(yè)，成立了獨(dú)立運(yùn)營(yíng)服務(wù)團(tuán)隊(duì)，內(nèi)部也已探索出一套可持續(xù)的養(yǎng)老業(yè)務(wù)盈利模式，如旗下的：幸福家、智匯坊、隨園嘉樹等項(xiàng)目。

保險(xiǎn)機(jī)構(gòu)：在產(chǎn)業(yè)鏈上與養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)有密切上下游聯(lián)系，養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的最佳拍檔

因擁有共同的服務(wù)對(duì)象——老年人口，保險(xiǎn)機(jī)構(gòu)與養(yǎng)老機(jī)構(gòu)之間存在著天然的合作基礎(chǔ)。作為養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)鏈上重要的一環(huán)，保險(xiǎn)機(jī)構(gòu)有著明確的發(fā)展定位，即力求實(shí)現(xiàn)養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)與保險(xiǎn)產(chǎn)業(yè)的協(xié)同發(fā)展。截止至2017年，共有8家保險(xiǎn)機(jī)構(gòu)參與建設(shè)養(yǎng)老社區(qū)，主要布局在一線城市及周邊輻射圈和部分強(qiáng)二線城市。由于保險(xiǎn)資金規(guī)模大、回報(bào)要求低、周期長(zhǎng)的資金性質(zhì)，相對(duì)更為適合投資養(yǎng)老地產(chǎn)。

養(yǎng)老服務(wù)運(yùn)營(yíng)商：內(nèi)資運(yùn)營(yíng)商業(yè)務(wù)雖包羅萬(wàn)象，但優(yōu)質(zhì)企業(yè)匱乏；外資二度進(jìn)軍高端市場(chǎng)，表現(xiàn)有待觀察

內(nèi)資養(yǎng)老服務(wù)運(yùn)營(yíng)商業(yè)務(wù)涵蓋范圍廣，一些運(yùn)營(yíng)商利用互聯(lián)網(wǎng)、物聯(lián)網(wǎng)、大數(shù)據(jù)+傳統(tǒng)養(yǎng)老服務(wù)業(yè)的模式優(yōu)化養(yǎng)老資源配置。但與外資同類機(jī)構(gòu)相比，規(guī)范程度差，行業(yè)集中度低。在中高端護(hù)理、康復(fù)服務(wù)上仍舊空白。

外資的養(yǎng)老服務(wù)機(jī)構(gòu)主要定位高端市場(chǎng)，傾向于選擇有一定消費(fèi)能力、老齡化趨勢(shì)明顯、有開發(fā)空間的城市。主要布局在北京、上海、廣州等一線城市以及長(zhǎng)三角地區(qū)。盡管業(yè)務(wù)體系完善、養(yǎng)老理念先進(jìn)、資本運(yùn)作豐富，但外資養(yǎng)老機(jī)構(gòu)也遇到了文化環(huán)境差異，經(jīng)濟(jì)負(fù)擔(dān)能力差，等水土不服的問(wèn)題，表現(xiàn)有待觀察。盡管運(yùn)營(yíng)類企業(yè)專注于老齡服務(wù)供給，但由于盈利難、資金回籠慢等問(wèn)題，較多機(jī)構(gòu)陷入經(jīng)營(yíng)困境。

各類主體主要以獨(dú)資、合資、并購(gòu)、戰(zhàn)略合作等模式進(jìn)入養(yǎng)老服務(wù)市場(chǎng)

一般而言，企業(yè)進(jìn)入養(yǎng)老服務(wù)市場(chǎng)的形式包括獨(dú)資、合資、并購(gòu)、戰(zhàn)略合作等。由于其跨界交叉的特殊屬性，資源整合與共享，協(xié)同作用極為重要；在現(xiàn)有的實(shí)踐中，后三種是較為常見(jiàn)的進(jìn)入模式。其中又以合作開發(fā)的方式最為常見(jiàn)。不僅可以幫助開拓資金渠道，降低進(jìn)入風(fēng)險(xiǎn)及成本、還能整合多方資源優(yōu)勢(shì)，促使養(yǎng)老項(xiàng)目積極專業(yè)化、多元化發(fā)展。常見(jiàn)的有房地產(chǎn)企業(yè)與其他企業(yè)合作、房地產(chǎn)企業(yè)與險(xiǎn)資合作開發(fā)、房地產(chǎn)企業(yè)與養(yǎng)老機(jī)構(gòu)合作開發(fā)、保險(xiǎn)機(jī)構(gòu)與養(yǎng)老機(jī)構(gòu)合作開發(fā)等類型。

在市場(chǎng)激烈角逐中，并購(gòu)和重組也是眾多進(jìn)入者選擇的捷徑。2014年政策向市場(chǎng)開放以來(lái)，中國(guó)養(yǎng)老服務(wù)業(yè)的市場(chǎng)潛力吸引了國(guó)內(nèi)外各路資本。通過(guò)收購(gòu)成熟型、成長(zhǎng)型養(yǎng)老機(jī)構(gòu)的方式，以相對(duì)較小的投資金額，獲得相對(duì)較大的投資回報(bào)。資本方通過(guò)此舉迅速地打開市場(chǎng)，實(shí)現(xiàn)在養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的規(guī)模擴(kuò)張，迅速搶占市場(chǎng)份額。從2014年市場(chǎng)進(jìn)入期到之后兩年的市場(chǎng)混戰(zhàn)期，養(yǎng)老企業(yè)經(jīng)歷了一輪激烈的洗牌，慢慢步入穩(wěn)定發(fā)展的軌道。產(chǎn)業(yè)并購(gòu)重組的出現(xiàn)意味著中國(guó)養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)正逐漸走向成熟。

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