據不完全統計，全國已有80家地產商進軍養老地產領域，公開信息披露的養老地產項目達百余個。截至2017年6月底，全國共有8家保險機構投資29個養老社區項目，計劃投資678.2億元，部分養老社區項目已投入運營。

連日來，《中國經營報》記者實地走訪了泰康保險集團股份有限公司（以下簡稱“泰康保險”）旗下泰康之家·申園項目和中國太平保險集團（以下簡稱“中國太平”）旗下梧桐人家項目了解到，項目根據不同的房型具有不同的收費標準。此外，項目還可以通過購買保險的方式進行入住。

險資企業積極搶灘養老產業的背后如何獲取可以持續的盈利模式？泰康人壽相關負責人向記者表示，養老社區投資周期和保險資金屬性匹配，泰康通過打造高品質養老服務供給，為客戶和社會提供健康財富綜合解決方案，獲得長期穩定適度的回報。新華人壽相關負責人表示，目前公司相關項目尚不成熟，等下半年比較成熟的時候再接受采訪。而太平養老、中國人壽方面未給予回應。

扎堆布局

養老市場的巨大紅利對險資企業具有天然的吸引力。

根據長江證券研報，近十年以來，上市險企涉足養老地產的不在少數，中國人壽、中國平安、新華保險、泰康保險、太平洋保險和中國太平均有大手筆投入。在這其中，多位業內人士在接受本報記者采訪中提及，保險公司開辦養老社區具有獨特的優勢。

據悉，中國人壽目前在三亞海棠灣、蘇州陽澄湖、杭州西湖、天津空港、北京的大興等建有養老社區項目。

新華保險在健康養老產業的布局主要有四條線：一是布局在海南和北京延慶的養老社區；二是與愛康國賓聯合投資的健康管理公司；三是股權投資的位于南京的康復醫院；四是在北京六里橋的蓮花池高端養老院。

而另據了解，泰康醫養融合養老社區已經完成全國15個城市的布局，其中北京、上海、廣州、成都4個城市的養老社區已經投入運營，目前已入住近2700位老人。

5月14日，在位于上海市松江區廣軒路298號的泰康之家·申園，記者了解到，該社區共有1000戶左右，目前住了800多人。值得注意的是，當記者要求看一下戶型時，上述銷售表示必須帶老人過來才能免費看房，“不帶老人要交400元‘看房費’”。

而在位于上海市浦東新區忘憂路133號的中國太平上海項目梧桐人家項目，記者發現該養老社區的樓房基本已經建好，但是遮雨長廊還沒建好。銷售人員表示，項目年底會交房。據介紹，社區目前在售房源有三棟，上述銷售人員表示，年底大概會有兩三百人入住進來。

“險資布局養老地產，主要還是發揮其資金和客戶資源的優勢，這兩大優勢是險資優于其他企業的主要優勢，同時險資可以充分利用金融的優勢，有更多的發展空間，在國外，保險和養老的融合發展，是推動養老發展的重要力量。”中國林業與環境促進會副秘書長、中健聯盟秘書長蔣洪衛在接受本報記者采訪時表示。

拾而諾（上海）養老服務有限公司總經理萬承銳直言，險資企業布局養老是必然，保險產品和養老的需求有天然的關聯。在同一個體系中，能提供落地的養老空間及服務對保險公司保險產品銷售會有極大的促進作用。當然，自身基因的不同也決定了各家企業有不同的進入方法，對于險資來說，布局養老地產有天然的優勢，但對企業自身的要求也很高，企業內部資源是否能很好地匹配，對大型項目的開發能力等都是險資需提升的關鍵點。

捆綁銷售？

搶灘入局的背后，險資企業運營過程中自帶的金融屬性和對其“地產大于養老”的爭議始終如影隨形。

在梧桐人家，據銷售人員介紹，入住有兩種方式。第一種是會員制，根據不同面積的戶型收費在150萬到400萬元不等。除此之外，每個月還要交6500元到11600元的服務費。另一種方式是買保險入住。顧客購買200萬元保險產品即可入住，不過，與會員制用戶相比，保險入住客戶沒有優先選房權，“買保險入住相當于租房子，除了交房租外，還要交物業費、水電費等。”上述銷售人員稱。

此外，上述銷售人員同時表示，會員制下可以進行房屋轉讓，“比如200萬元買的會員，后期增值到300萬元，這個房子就可以賣掉。此外，因為會員制買的是房子50年的使用權，這期間可以由子女繼承。”據其介紹，目前，該社區在售房源有三棟，“年底大概會有兩三百人入住進來”。

而在泰康之家·申園，記者了解到，入住該社區共有兩種方式。第一種是押金制，押金包括入門費和樂康財富卡，共有四套房型，四種戶型對應的樂康財富卡價格分別為110萬元/戶、160萬元/戶、210萬元/戶和300萬元/戶。此外，無論是哪種房型，均需要交納20萬元的入門費和不同等級的月費，月費根據戶型的不同為6386元/戶～20622元/戶不等，工作人員介紹稱，月費相當于租賃費。

在退出機制方面，入門費的退還分為3個月內全額退還，3個月～1年退還85%，1年～2年退還90%，2年～3年退還95%，3年以上全額退還；樂康財富卡退費分為3個月內全額退還，3個月～1年退還92%，1年～2年退還95%，2年～3年退還97%，3年以上全額退還。

另一種方式則是買保險入住，保險金額為300萬元，但是月費要比押金制高，拿戶型一居室來說，押金制1人月費是6386元/月，2人是9086元/月，而保險制1人月費則是11227元/月，2人月費為13927元/月。

“泰康為客戶提供兩種入住養老社區的方式，而非“捆綁，客戶購買“幸福有約”等年金保險產品后，獲得養老社區的保證入住權和優先入住權，未來的年金收益既可以領取，也可以選擇入住養老社區，用于支付月費，保險產品實際上是為了客戶為未來養老生活進行提前規劃與安排。”泰康人壽相關負責人向記者表示。

“目前撇去醫護市場的問題不談，商業養老模式依然面臨三個問題：無有效的客戶導入方式；無專業的第三方運營管理團隊；無成熟的定價模式。而這三個問題中最核心的是客戶導入問題。”長江證券此前一份研報指出，所謂客戶導入是指吸引客戶提高入住率，認為后移服務以護理口碑來塑造核心影響力是提高入住率的本質方式，但是護理口碑培育太慢，而老年人的接受能力、經濟不確定性較強，也導致所有社區需要首先解決入住率問題。

盈利困境

長江證券在上述研究報告中分析指出，當前布局恰逢其時，但是要盈利，大概還在5年之后；相較于鋼筋混凝土的建設，專業醫護團隊的培育更加重要；相較于過于前端開發“度假式”養老和“獨立生活”養老，“長期看護”和“專業照護”是切入養老市場的更好端口，照護做出口碑，入住養老社區，選擇活力型、獨立型或者支持型社區都是順理成章的事情。醫療護理興，則養老產業興。

據泰康之家工作人員介紹，泰康之家·申園服務包括水電、保潔、24小時生活管家、班車、娛樂會所、老年大學等，這些服務都包含在月費中，月費是根據戶型的不同為6386元/戶~20622元/戶不等，此外，該社區還配有一家二級醫院，收費為16000元/月~24000元/月。

對于盈利模式相關問題，泰康相關負責人在回應本報記者采訪中表示，泰康將虛擬的保險與養老實體服務對接，開創了嶄新的商業模式。泰康養老社區通過CCRC（持續照護退休社區）養老模式，為老年人提供獨立、協助、專護一體化的居住設施和服務，使老年人在健康狀況和自理能力變化時，依然可以在熟悉的環境中繼續居住，并獲得與身體狀況相對應的照料服務。養老社區投資周期和保險資金屬性匹配，泰康通過打造高品質養老服務供給，為客戶和社會提供健康財富綜合解決方案，獲得長期穩定適度的回報。

而在梧桐人家記者了解到，社區有主會所和14個小會所，主會所提供餐飲、游泳、SPA、健身、老年大學等，小會所在每棟樓的一樓，提供棋牌室、小型運動室、醫療門診室等，這些都包含在服務費中，每個月的服務費在6500元到11600元不等，此外，該社區還提供二級護理院，大概三百個床位，護理費用大概10000元/月左右。

另據新華保險官網，新華蓮花池尊享公寓是集科學養老、專業護理、立體醫療、七彩生活、營養膳食為一體的高端介助介護型養老機構。而新華家園大型養老服務社區建成后可為入住老年人提供相關的餐飲、休閑娛樂、護理等服務。

蔣洪衛直言，養老項目相對來說周期會更長，盈利能力也較弱，但這是個長期的產業，做好了會持續帶來收益。目前有些專業的養老項目，已經逐漸找到了盈利方式，慢慢地能夠進入良性發展。說到養老地產企業的盈利，蔣洪衛表示，養老地產也是地產，會受地產行情的影響，“目前多數養老地產還是以普通社區加配套養老服務的形式來做的，養老地產的主要盈利點當然還是賣房”。

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來源于《中國經營報》